O atual presidente da Câmara Municipal da Estância Turística de Olím­pia, Antônio Delomodar­me, Niquinha, ao dar publicidade nos últimos dias a uma lei aprovada no final do ano passado e gerado comentários no Fa­ce­book, já que, de certa forma poderia atingir milhares de famílias que pagam aluguel em Olím­pia, acabou trazendo à tona a sua própria ino­cuidade, ou se­ja, sua própria ineficácia de produzir o efeito alardeado.

A análise e afirmação foram feitas esta semana pe­lo jornalista e advogado José Antônio Arantes em seu programa na rádio Cidade, 98,7 Mhz, que vai ao ar de segunda a sexta-feira das 11 as 12 horas é transmitido em vídeo pelo Facebook e Youtube.

Segundo ele, embora a lei 4.425, de 27 de dezembro de 2018, esteja em vigor e em seu preâmbulo traga a determinação de que é proibida a inserção da cláusula obri­gacional de cobrança de Imposto Predial nos contratos de locação de imóveis re­si­denciais e comerciais no Município de O­límpia, não traz esta determinação explícita em nenhum de seus artigos.

Ao contrário, comple­men­tou o jornalista, segue explicitamente o que já está previsto em duas leis federais que tratam do assunto: o Código Tributário Nacional e a Lei do Inqui­linato.

“Num primeiro instante até pode parecer estar pro­ibindo tal fato, como no caso do seu artigo 2.º quando estampa que ‘fica proibida a inserção nos contratos de locação imobiliária, a cláusula de repasse de obrigação de pagamento de IPTU ao locatário, sem a prévia consulta, esclarecimento e autorização de parte do inquilino’. Ora, esta obrigação per­de totalmente seus e­feitos quando a­cres­cente o sem a prévia consulta, esclarecimento e autorização de parte do inquilino”, disse.

E continua: “permanecem aí, os efeitos da lei con­tratual, onde o desejo das partes é o que prepondera desde que sejam respeitadas as leis pátrias”.

“No entanto, a situação é surreal, já que quando uma pessoa está interessada na contra­tação de um imóvel para alugar ela fica numa situação de passividade, já que ela não é obrigada a contrair o aluguel e se quer efetivar o ato, na prática, tem que se sujeitar aos desejos do locador, que também não é obrigado a alugar o imóvel para o interessado”, afirmou A­rantes.

Portanto, segundo ele, o artigo não inova em nada e nem coloca uma obrigação ao proprietário do i­mó­vel, já que condiciona a própria obrigação à concordância da outra parte. “A própria legitimidade de o município legislar sobre obrigação contratual poderia ser passível de vício de inconstitucionalidade, pois o objeto de proibição não é a cobrança do imposto municipal e sim o não pagamento previsto em contrato”, disse.

“O proprietário do imóvel predial residencial, comercial e territorial é unicamente o contribuinte responsável do Imposto Predial Territorial Urbano”, este é o artigo primeiro da lei, que apenas repete o que já está no Código Tributário e na Lei do In­quilinato. Mas não significa que o pagamento do tributo não possa ser con­ven­cionado entre as partes em um contrato.
Já o art. 3º, apenas estabelece que fique destacado no recibo de aluguel que parte dele é a parte correspondente ao imposto. “Quando da formalização do contrato de locação, caso incorra inserção do referido imposto nos termos contratuais, na emissão de recibo de pagamento de aluguel, o referido valor deverá ser destacado expressamente”.

Por fim, o artigo 4º obedece o princípio da anterioridade para não ferir o chamado direito adquirido. “Nos contratos de locação em vigência e até ao vencimento, serão preservados os termos contratuais anteriores à vigência desta Lei”.

O que diz a legislação federal sobre o inquilino pagar IPTU

Comprovando a tese de que a lei municipal que ten­ta proibir clausula con­tra­tual proibindo o inquilino de pagar o imposto ter­ritorial e predial urbano é inócua e não inova o que já existe na legislação federal. Embora  o artigo 34 do Código Tributário Nacional que determina que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio ú­til, ou o seu possuidor a qualquer título que tenha a intenção de ser dono da coisa, a Lei do Inquilinato autoriza a transferência do pagamento do imposto ao locatário.

“A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes, também conhecida co­mo Lei do Inqui­linato, do artigo 22 ao 26, no Capítulo “Dos deveres do locador e do locatário”, repete que o locador é obrigado a “pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar con­tra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em sentido contrário no contrato”. Assim, a obrigação é do pro­prietário, mas a lei permite que ele faça constar no contrato de locação que a obrigação seja do inquilino”.

Sendo o contrato a lei entre as partes, e neste conste o pagamento do imposto é de responsabilidade do locatário e o proprietário do imóvel pode até exigir na justiça o pagamento do valor correspondente. “Considerando que no contrato de locação a responsabilidade do pagamento do IPTU seja do inquilino, para este, a ausência do pagamento poderá acarretar a rescisão do contrato, o despejo e até a execução judicial”.

Quanto a relação do pro­prietário do imóvel com o ente arrecadador, no caso o município, o devedor do imposto sempre será o locador, independente das disposições do contrato de locação, a ausência de pagamento do IPTU acarretará a inscrição do seu nome na dívida ativa do Município. Ou seja, a especificação da obrigação do pagamento no contrato, embora possa ser cobrada legalmente pelo locador, por ser um valor acessório da locação, não implica que o inquilino tenha assumido a dívida com a prefeitura, mas sim com o dono do imóvel.

Para evitar problemas futuros é necessária atenção dobrada na hora de fechar o contrato de locação para ambas as partes, locador e locatário.